A Lei Complementar nº 214 de 2025, trouxe mudanças significativas no tratamento tributário das operações com bens imóveis realizadas por pessoas físicas. A partir de critérios objetivos, determinadas pessoas físicas passam a ser contribuintes do regime regular do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e da Contribuição Social sobre Bens e Serviços (CBS), quando suas atividades demonstram características empresariais.
QUANDO A PESSOA FÍSICA PASSA A SER CONTRIBUINTE REGULAR?
Será considerada contribuinte regular se, no ano anterior:
• Receber mais de R$ 240 mil com locação, cessão onerosa ou arrendamento, envolvendo mais de 3 imóveis distintos;
• Realizar alienação ou cessão de direitos sobre mais de 3 imóveis distintos;
• Alienar ou ceder direitos sobre mais de 1 imóvel construído por ela nos últimos 5 anos.
Também será considerada contribuinte no próprio exercício se:
• Exceder os limites acima em volume ou valor;
• Ultrapassar em 20% o limite de R$ 240 mil com locações, sessões ou arrendamentos.
INCIDÊNCIA DO IBS E DA CBS
Esses tributos incidem sobre:
• Alienações, incorporações e parcelamentos de solo;
• Cessões e atos translativos de direitos reais;
• Locação, arrendamento e cessão onerosa;
• Serviços de administração, intermediação e construção civil. Servidão, cessão de uso e direito de passagem seguem as mesmas regras de locação.
EXCEÇÕES (NÃO INCIDÊNCIA)
Não incidem IBS e CBS sobre:
• Permutas de imóveis, exceto sobre a torna;
• Constituição ou transferência de garantias reais;
• Operações de fundos patrimoniais (Lei 13.800/2019).
CASOS ESPECÍFICOS
• Imóveis em garantia: a consolidação pelo credor não é tributada, mas a venda posterior será, dependendo da condição do devedor original.
• Locações de até 90 dias: tratadas como serviço de hospedagem e tributadas como tal.
• Locações acima de 90 dias: seguem regime comum de locação.
I N T E R M E D I A Ç Ã O E RESPONSABILIDADE TRIBUTÁRIA
Nos serviços de intermediação imobiliária, a base de cálculo será o valor da remuneração efetivamente recebida por cada corretor. Valores pagos diretamente entre as partes ou repassados entre corretores não compõem a base tributável de cada um. Cada corretor é responsável pelo recolhimento do IBS e da CBS sobre sua parte da remuneração.
CONSTRUÇÃO CIVIL E CRÉDITOS
Nos contratos de construção civil firmados com não contribuintes do regime regular, o prestador só poderá se creditar do IBS e da CBS incidente sobre os materiais utilizados até o valor do tributo devido na prestação. Essa limitação não se aplica quando o contratante for a administração pública.
ADMINISTRAÇÕES TRIBUTÁRIAS E VALOR DE REFERÊNCIA
As administrações tributárias poderão estimar um valor de referência dos imóveis, com base em metodologias específicas que levem em conta informações de mercado, registros públicos, localização e características do bem.
Esse valor de referência será utilizado para fins de arbitramento do valor das operações sempre que o valor declarado for omisso, falso ou inferior ao de mercado. As informações serão compartilhadas por meio do Sinter e atualizadas anualmente. Haverá a possibilidade de contestação por meio de procedimento próprio.
